Un incendie dans un immeuble à logement a souvent des conséquences
graves tant pour le propriétaires que pour le locataire. Mais au-delà du
drame humain, plusieurs propriétaires se posent la question à savoir
quelles sont les conséquences juridiques de cet événement.
D’une façon générale, on peut dire qu’il y aura des conséquences
différentes sur la relation contractuelle entre propriétaire et
locataire en fonction de l’importance du feu et la gravité des
dommages causés au logement et à l’immeuble .
Si l'incendie rend le logement impropre à l’habitation, les autorités
compétente, comme les pompiers, pourront exiger l’évacuation du
locataire pour sa propre sécurité. Par contre, cela n’a pas
nécessairement pour effet de mettre fin au bail. Les obligations
respectives ne sont que suspendues tant et aussi longtemps que le
logement aura pas été remis en état ou que le bail n’aura pas été
résilié à la demande d’une partie. Mais comme nous vous l’avons
mentionné, cette situation se pose lorsque le logement n’est que
partiellement endommagé.
Il en est tout autre chose lorsque le logement ou même tout l’immeuble
est détruit ou anéanti. En effet, tel que mentionné dans une décision
du 22 juin 2011 rendue par Me Francine Jodoin, «Dans plusieurs
décisions jurisprudentielles, on applique la théorie générale des
risques du contrat pour conclure que la destruction des lieux loués a
pour effet de mettre fin au bail dont l’objet (logement concerné)
n’existe plus. Cette théorie s’appuie sur la notion qu’un contrat peut
prendre fin lorsque son exécution est impossible en raison d’un cas de
force majeur. »
Elle poursuit en disant, « l’objet du bail, ayant été détruit, par
l’incendie, la locataire ne peut plus demander une réintégration du
logement. Les dommages en découlant ne sont, par conséquent, pas la
responsabilité du locateur. »
Vous devez comprendre que si l’on vient à la conclusion que le
propriétaire est responsable du sinistre, il pourrait en être autrement
quant aux dommages.
Dans tous les cas, si votre situation n’est pas aussi claire, prenez la
peine de consulter un conseiller juridique de l’Association des
propriétaires du Québec
Finalement, les propriétaires se posent souvent la question à savoir si
dans ce genre de situation le propriétaire doit envoyer malgré tout,
l’avis imposé par le code civil du Québec comme l’avis d’éviction par
exemple. Si la situation est urgente et qu’elle justifie l’évacuation du
locataire de toute urgence pour sa sécurité, l’avis ne sera pas
nécessaire. Généralement, des organismes comme la Croix Rouge
s’occupent des sinistrés pendant une période tampon de quelques heures à
quelques jours pour qu’ils se trouvent un autre logis.
1965 du code civil du Québec