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Montréal, vendredi le 19 juillet 2013
Les conséquences juridiques découlant d’un incendie majeur dans le cadre d’un bail de logement
Me Jean-Olivier Reed
Messier Soucy Avocats

Un incendie dans un immeuble à logement a souvent des conséquences graves tant pour le propriétaires que pour le locataire. Mais au-delà du drame humain, plusieurs propriétaires se posent la question à savoir quelles sont les conséquences juridiques de cet événement.

D’une façon générale, on peut dire qu’il y aura des conséquences différentes sur la relation contractuelle entre propriétaire et locataire en fonction de l’importance du feu et la gravité des dommages causés au logement et à l’immeuble .

Si l'incendie rend le logement impropre à l’habitation, les autorités compétente, comme les pompiers, pourront exiger l’évacuation du locataire pour sa propre sécurité. Par contre, cela n’a pas nécessairement pour effet de mettre fin au bail. Les obligations respectives ne sont que suspendues tant et aussi longtemps que le logement aura pas été remis en état ou que le bail n’aura pas été résilié à la demande d’une partie. Mais comme nous vous l’avons mentionné, cette situation se pose lorsque le logement n’est que partiellement endommagé.

Il en est tout autre chose lorsque le logement ou même tout l’immeuble est détruit ou anéanti. En effet, tel que mentionné dans une décision du 22 juin 2011 rendue par Me Francine Jodoin, «Dans plusieurs décisions jurisprudentielles, on applique la théorie générale des risques du contrat pour conclure que la destruction des lieux loués a pour effet de mettre fin au bail dont l’objet (logement concerné) n’existe plus. Cette théorie s’appuie sur la notion qu’un contrat peut prendre fin lorsque son exécution est impossible en raison d’un cas de force majeur. »

Elle poursuit en disant, « l’objet du bail, ayant été détruit, par l’incendie, la locataire ne peut plus demander une réintégration du logement. Les dommages en découlant ne sont, par conséquent, pas la responsabilité du locateur. »

Vous devez comprendre que si l’on vient à la conclusion que le propriétaire est responsable du sinistre, il pourrait en être autrement quant aux dommages.

Dans tous les cas, si votre situation n’est pas aussi claire, prenez la peine de consulter un conseiller juridique de l’Association des propriétaires du Québec


Finalement, les propriétaires se posent souvent la question à savoir si dans ce genre de situation le propriétaire doit envoyer malgré tout, l’avis imposé par le code civil du Québec comme l’avis d’éviction par exemple. Si la situation est urgente et qu’elle justifie l’évacuation du locataire de toute urgence pour sa sécurité, l’avis ne sera pas nécessaire. Généralement, des organismes comme la Croix Rouge s’occupent des sinistrés pendant une période tampon de quelques heures à quelques jours pour qu’ils se trouvent un autre logis.

1965 du code civil du Québec


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